Notre méthodologie d'analyse immobilière

Flatway s’appuie principalement sur des données officielles, des sources publiques vérifiées et ses propres modèles de traitement.

Les transactions DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiées par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP), constituent le socle de notre analyse. Ces données permettent d’observer les ventes réellement enregistrées : prix de vente, date de transaction, typologie du bien, surface, localisation et environnement de l’adresse.

Les données du cadastre permettent d'identifier les caractéristiques physiques de chaque bâtiment : année de construction, nombre de logements, surface au sol, nature des matériaux, configuration des parcelles.

Les données INSEE et les bases géographiques publiques enrichissent l'analyse avec des informations de contexte : composition du quartier, densité résidentielle, équipements de proximité, établissements scolaires et transports en commun.

Flatway retraite ensuite ces informations avec ses propres modèles afin de produire une analyse plus lisible pour l’utilisateur : prix moyen au m², comparaison avec la rue, la commune ou le département, ventes recensées à l’adresse, transactions à proximité, évolution du marché local et estimation indicative d’un bien lorsque ses caractéristiques sont renseignées.

Le prix moyen au m² affiché pour chaque adresse est calculé à partir d'un ensemble de transactions sélectionnées dans un périmètre géographique pertinent autour de l’adresse considérée. Notre algorithme pondère ces transactions selon plusieurs critères :

• –La proximité géographique : les ventes les plus proches de l'adresse ont un poids plus important dans le calcul.
• –La récence : les transactions récentes sont privilégiées pour refléter l'état actuel du marché.
• –La cohérence typologique : les biens comparables en termes de surface et de nature (appartement, maison) sont préférentiellement retenus.
• –Le filtrage des valeurs atypiques : les transactions considérées comme atypiques ou exceptionnelles — prix anormalement élevé ou anormalement bas — peuvent être identifiées, signalées ou écartées du calcul principal selon leur niveau d’écart avec le marché observé.

Le résultat est exprimé sous forme d'une fourchette de prix au m² (valeur basse, valeur centrale, valeur haute), permettant de situer l'adresse avec précision par rapport à son contexte immédiat.

L’estimation d’un bien est construite à partir de ventes comparables, des prix observés au m², des tendances du marché local et de la cohérence des transactions recensées.

Lorsque l’utilisateur renseigne les caractéristiques du bien, notamment sa surface, sa typologie et le nombre de pièces ou de chambres, Flatway ajuste l’analyse afin de proposer une fourchette indicative de valorisation.

Cette estimation doit être comprise comme un repère de valorisation, et non comme une expertise immobilière définitive.

Chaque estimation est accompagnée d'un indice de confiance, noté de 1 à 5. Cet indice reflète le degré de fiabilité statistique du calcul, en fonction du nombre de transactions disponibles dans le périmètre retenu et de leur homogénéité. Plus le volume de ventes est élevé et cohérent, plus l’indice de confiance est élevé et plus l’estimation peut être interprétée avec fiabilité.

Au-delà du prix, Flatway propose une analyse complète du bâtiment et de son environnement :

• –Caractéristiques architecturales : année de construction, nombre de niveaux, de logements, matériaux, orientation, système de chauffage.
• –Positionnement tarifaire de l'adresse par rapport à sa voie, à sa commune et à son département.
• –Évolution historique des prix sur 1 an et 5 ans.
• –Liste des ventes enregistrées à l'adresse et dans un rayon de 300 mètres, issues de la base DVF.
• –Comparaison avec les prix au m² des rues et adresses avoisinantes.
• –Biens actuellement en vente à proximité, pour une lecture combinée du marché actif et des transactions passées.

Les prix des biens vendus affichés par Flatway correspondent aux montants déclarés dans les transactions immobilières disponibles. Ils ne comprennent pas les frais de notaire et peuvent ne pas inclure les honoraires d’agence lorsque ceux-ci ne sont pas intégrés aux données publiées.

Notre estimation ne dissocie pas les ensembles immobiliers composés de plusieurs bâtiments ou ouvrant sur plusieurs adresses.

La surface affichée pour les biens vendus correspond à la surface loi Carrez uniquement lorsque celle-ci est renseignée dans l'acte de vente.

Nous affichons jusqu'à 150 ventes autour de chaque adresse renseignée.

Lorsque l'adresse ou le bien est renseigné, Flatway propose également une estimation locative et un indicateur de rentabilité. Ces estimations sont calculées à partir des données de l’Observatoire des loyers, complétées par nos propres modèles d’analyse.

Le loyer affiché concerne uniquement la location classique d’appartements vides du parc locatif privé. Les locations meublées, saisonnières ou de courte durée, notamment les locations de type Airbnb, ne sont pas prises en compte. Les charges locatives sont incluses dans le calcul du loyer.

Le résultat est exprimé sous forme d’une fourchette de loyer au m², comprenant une valeur basse, une valeur centrale et une valeur haute.

Lorsque l’utilisateur renseigne les caractéristiques du bien, Flatway ajuste l’analyse afin de proposer une fourchette indicative de loyer mensuel ainsi qu’une rentabilité brute indicative.

Cette rentabilité est calculée à partir du loyer annuel estimé rapporté à la valeur estimée du bien. Elle ne tient pas compte des charges non récupérables, de la taxe foncière, des travaux, de la vacance locative, des frais de gestion, du financement, de la fiscalité, des assurances ou des frais d’acquisition.

Ces résultats sont des valeurs approximatives et doivent être confirmés ou approfondis avec un professionnel immobilier ou financier avant toute décision.

Au-delà de l'estimation immobilière, Flatway permet à chaque propriétaire vendeur d'évaluer les frais d'agence applicables à son projet de vente et de mesurer les économies potentielles, avec le professionnel de son choix.

Le calcul des frais d'agence moyens

Pour chaque adresse, Flatway s'appuie sur les barèmes d'honoraires publiés par les professionnels immobiliers du secteur et, si nécessaire, des environs. Ces données permettent de calculer un taux moyen d'honoraires en fonction de différentes tranches de prix.

Sur la base du prix net vendeur envisagé, Flatway estime ainsi le montant des frais d'agence de référence. Le vendeur peut ajuster ce prix à l'aide du calculateur et visualiser immédiatement l'évolution des frais et des économies potentielles.

Les barèmes des professionnels ayant servi de référence peuvent être consultés dans l'annuaire Flatway, dans un souci de transparence.

Deux possibilités d'économies

Flatway propose deux modalités permettant de réduire les frais d'agence par rapport aux honoraires moyens de référence du secteur :

• 50 % d'économies sur les frais d'agence lorsque le vendeur assure lui-même les visites.
• 25 % d'économies sur les frais d'agence lorsque le professionnel prend en charge les visites.

Le vendeur définit librement son prix et ses conditions. Flatway consulte ensuite anonymement les professionnels sélectionnés afin d'identifier ceux qui acceptent ces conditions. Le vendeur reste libre de choisir parmi les professionnels ayant donné leur accord.

Les économies présentées sont calculées à partir des barèmes d'honoraires de référence du secteur.

Exemple de calcul des économies

Pour un prix net vendeur envisagé de 400 000 € et un taux de frais d'agence de référence supposé de 5 %, les frais d'agence s'élèveraient à 20 000 € TTC.

Avec Flatway, l'économie simulée serait de 10 000 € (50 %) si le vendeur assure lui-même les visites, ou de 5 000 € (25 %) si le professionnel les prend en charge.

La rémunération de Flatway

L'utilisation de Flatway est gratuite pour les particuliers. Flatway est rémunérée par les professionnels de l'immobilier, uniquement lorsque la vente du bien est réalisée, sous la forme de frais de service.

Le vendeur reste libre de poursuivre ou non son projet et ne s'engage qu'à la signature d’un mandat avec le professionnel retenu.